Le changement climatique a un impact sur de nombreux secteurs économiques, dont l’immobilier. Il s’agit avant tout de réduire la consommation d’énergie fossile, mais aussi d’utiliser des matériaux plus respectueux de l’environnement. Les tensions sur le foncier font également partie de l’équation, nous confie Philippe Germain, investisseur immobilier chevronné et fondateur de CEG Invest à Dubaï. Avec à la clé, ajoute-t-il, des projets de réhabilitation de sites dégradés. Dans quelle mesure les préoccupations écologiques viennent-elles changer la donne dans l’investissement immobilier ? Philippe Germain nous expose son point de vue sur la question.
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Une approche écologique de l’immobilier : les explications de Philippe Germain
Le réchauffement climatique impose une nouvelle approche de l’immobilier. Les logements se doivent d’être moins énergivores, affirme Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest rappelle que de nombreux bâtiments actuels ont été construits à une époque où l’énergie était bon marché et où la norme était le chauffage au fioul. Les préoccupations écologiques n’étaient pas à l’ordre du jour.
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Aujourd’hui, nous confie Philippe Germain, la tendance est aux énergies propres. En raison des dangers du nucléaire, les énergies renouvelables, comme le photovoltaïque, les solaire thermique, les pompes à chaleur ou l’aérothermie sont les solutions privilégiées. L’accent est mis aussi sur l’isolation des bâtiments, de manière à économiser l’énergie, explique Philippe Germain.
Mais l’approche écologique du bâtiment prend aussi d’autres formes, selon le fondateur de CEG Invest. On repense les villes et les infrastructures pour limiter les déplacements. Les habitants doivent pouvoir trouver tout ce qu’il leur faut sur place. L’un des projets les plus révolutionnaires est sans doute Neom, une ville futuriste de 170 km de long dans le désert saoudien.
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On peut citer aussi, explique Philippe Germain, le concept des villes de 15 minutes, développé par un urbaniste français. Ces villes promettent un accès à toutes les commodités dans un rayon d’un quart d’heure. Début 2023, le journal canadien La Presse évoquait une refonte de la ville de Montréal selon ce principe.
La raréfaction des terres conduit, selon le fondateur de CEG Invest, à repenser les sites industriels, abandonnés ou dégradés. C’est ce principe qui sous-tend le projet de River Creek, mené par Philippe Germain aux Etats-Unis, et qui entre dans sa seconde phase.
Ecologie, investissement et immobilier : l’avis de Philippe Germain
Pour Philippe Germain, le critère écologique est aujourd’hui incontournable dans l’immobilier et l’investisseur doit le prendre en compte. Les propriétaires bailleurs se plaignent que le coût de la rénovation énergétique pèse sur leur rentabilité. Dans certains pays, comme la France, la réglementation a été à ce point durci qu’une partie des logements, qualifiés de “passoires thermiques”, se trouve retirée du marché de la location. Un coup dur pour les investisseurs ? Pas sûr. Philippe Germain estime qu’il faut savoir rebondir et tirer parti des nouvelles contraintes.
Au Canada, les propriétaires peuvent obtenir un prêt sans intérêt d’un montant de 40 000 dollars sur 10 ans pour des travaux de rénovation. En France, le même dispositif existe sous l’appellation d’éco-prêt à taux zéro. Les bailleurs peuvent par ailleurs bénéficier d’aides afin de changer les systèmes de chauffage ou d’isoler les logements. Au Québec, province natale de Philippe Germain qui y a fait ses premières expériences d’investisseur immobilier, le programme Rénoclimat encourage les travaux de rénovation de l’habitat résidentiel, avec pour objectif de rendre les immeubles plus économes en énergie.
Le fondateur de CEG Invest conseille aux investisseurs débutants de se tourner vers l’immeuble locatif à plusieurs appartements. Dans le cadre d’une approche écologique, la plupart des dépenses n’auront à être budgétisées qu’une seule fois : isolation de la toiture, des murs extérieurs. En proposant aux candidats locataires des logements aux dernières normes énergétiques, le bailleur augmente l’attractivité de son bien, explique Philippe Germain.
Les projets de River Creek et d’Edgewater, dans le comté de Dutchess, aux Etats-Unis, ont été développés avec sa société CEG Invest. L’association de l’immobilier résidentiel et commercial permet de rebondir sur le concept des villes de 15 minutes, en fournissant des infrastructures aux habitants. De plus, les deux projets, situés dans la ville de Beacon, font la part belle à la réhabilitation immobilière et énergétique.
Il est évident qu’une rénovation écologique a un coût non négligeable, concède Philippe Germain. C’est pourquoi il peut être intéressant, selon le fondateur de CEG Invest, de participer à une levée de fonds portant sur un projet immobilier d’envergure. Philippe Germain rappelle que l’AMF Québec (l’Autorité des marchés financiers) our autres régulateurs contribue par sa supervision des opérations financières, à davantage de sécurité et de transparence.
Philippe Germain et l’AMF Québec
Selon Philippe Germain, dans le contexte actuel de crise financière, l’AMF Québec revêt une importance capitale en tant qu’organe de supervision. Instance de surveillance des principales opérations financières de la province, l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers de la province, garantit sécurité et tranquillité d’esprit aux investisseurs.
Les levées de fonds immobilières sont supervisées, comme les autres opérations financières, par l’Autorité des marchés financiers ou AMF Québec. Il est intéressant de noter que plusieurs autres provinces canadiennes envisagent d’adopter des structures similaires, s’inspirant du modèle et de l’efficacité de l’AMF Québec. Une telle instance existe déjà dans d’autres pays, à l’image de l’AMF France, l’Autorité des marchés financiers, qui assure les missions de “gendarme de la bourse”.
En surveillant les transactions financières, l’AMF Québec renforce la confiance des investisseurs individuels et leur assure plus de sérénité.
