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SOCIETE DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS Développer l’agglomération tunisoise du 3ème millénaire

SOCIETE DE PROMOTION DU LAC DE TUNIS Développer l’agglomération tunisoise du 3ème millénaire

novembre 21st, 2018
Industrie

Le projet urbanistique des Berges du Lac Nord illustre parfaitement l’ambition tant exprimée de réconcilier la ville de Tunis avec son lac qui était une source de nuisances. Une ambition adossée à une vision : Faire un saut qualitatif en matière d’organisation et de valorisation de l’espace avec la création d’une ville nouvelle selon des critères territoriaux qui anticipent les attentes de la clientèle. Opération exemplaire réussie qui nourrit une forme de leadership en termes d’urbanisme intégrateur et réconciliateur.

 

Dans la capitale, au cours des cinquante dernières années, les phénomènes d’urbanisation et de développement territorial avaient pour théâtre la périphérie de l’agglomération et pour horizon la région de Tunis. La structure de cette agglomération est formée de quatre zones par lesquelles l’arc de cercle des Berges du Lac occupe une position exceptionnelle.

Pour des raisons d’hydraulique urbaine, de géotechnie et de problems environnementaux, aucune opération d’urbanisation n’a été engagée dans cet espace avant 1983, date de création de la Société de Promotion du Lac de Tunis. Et la capitale tournait le dos à son lac. Une attitude qui a complètement changé lorsque les Autorités se sont rendu compte de la nécessité de réorganiser l’espace dans une perspective de métropolisation pour affronter les effets économiques et sociaux de la mondialisation.

Les Berges du Lac Nord ont l’avantage d’être libres de toute emprise et de mettre en relation le triangle central et le littoral Nord. Desservies par les liaisons routières Est-Ouest et Nord-Sud, elles sont incontestablement en situation privilégiée en matière d’accessibilté.

L’approche urbanistique

de la SPLT

La SPLT, une joint venture entre l’Etat tunisien et un groupe d’invstisseurs saoudiens, a conçu un projet de ville nouvelle qui développait la richesse du site et valorisait son fort caractère et ses vues.

Ainsi, dans le cadre du projet général d’aménagement qui a permis de définir les zones urbaines, les équipements et les voiries structurants, cette société a entrepris dans un premier temps :

– La réalisation de deux lotissements respectivement de 150 ha et de 50 ha;

– Cette réalisation n’était qu’une phase d’un projet plus vaste qui devrait s’étendre sur 1300 hectares, en continuité de l’hypercentre.

Ce grand projet d’urbanisation raisonnée a vu sa deuxième phase se déployer  en arc de cercle sur les Berges du Lac entre El Aouina et Kheïreddine avec une position charnière entre l’hypercentre et les Cinq communes du littoral Nord, la Goulette, le Kram, Carthage, Sidi Bou Saïd et la Marsa. Ce projet urbain de 800 ha n’est ni un simple lotissement, ni un grand ensemble ; mais plutôt une ville nouvelle destinée à accueillir 93500 personnes dans 21 mille logements à l’horizon 2020. Elle s’ouvre sur le lac et la vue générale embrasse le golf de Tunis.

Dès son démarrage, le projet est un construit pluridimensionnel, basé sur une vision sous trois angles :

1- L’angle environnemental en assurant la Réhabilitation du Lac Nord de Tunis qui a servi pendant de longues années comme réceptacle des eaux usées et des eaux pluviales des quartiers Nord de Tunis, en l’intégrant dans le paysage urbain  de  la capitale et en permettant à cette dernière d’établir des liens organiques avec son lac.

2- L’angle urbain : il s’agit de profiter de la position géographique des terrains gagnés sur les Berges pour concevoir un aménagement territorial associant les composantes environnementales et urbaines en vue de développer l’agglomération tunisoise du 3ème millénaire. Etablir des liens physiques et spatiaux avec la ville nécessite de conquérir des espaces valorisés vers le lac.

3- Et l’angle socio-économique: le projet vise à créer un centre urbain capable de forger un brillant avenir, un territoire de qualité propice à l’investissement, suivant une stratégie de développement qui tient compte des préoccupations économiques et sociales de la ville tout en assurant une rentabilité et une plus-value pour l’investisseur.

Ces trois priorités figuraient dans l’approche urbanistique de la SPLT qui a  démarré  avec un capital de 44 millions de dinars et que l’on pouvait considérer à l’époque comme la première expérience de Partenariat Public-Privé en Tunisie.

La Réhabilitation du lac

Ses premières opérations étaient essentiellement à caractère environnemental: assainir la lagune de Tunis pour mettre fin aux nuisances auxquelles la capitale était confrontée. Ce grand chantier d’assainissement a été réalisé sur la base de deux types d’intervention : la première qui était à la charge de l’Etat consistait essentiellement en la création de stations d’épuration pour éviter les déversements illicites provenant de la ville basse dans le plan d’eau. La deuxième intervention du même type a porté sur la construction du canal de ceinture en vue de protéger le plan d’eau contre les ruissellements polluants. Le canal de ceinture devrait permettre de collecter les eaux de pluie et les acheminer vers le canal de navigation de Tunis et les rejeter, ensuite, vers le chenal.

Du côté de la SPLT, les travaux d’assainissement et de réhabilitation du Territoire ont concerné l’approfondissement du fond du lac, le dragage de 10 millions m3 de manière solide (sable et vase), la modification de la ligne des Berges pour faciliter la circulation de l’eau. A cela s’ajoutaient le dragage du canal d’échange avec la mer (le canal de Kheireddine) et la construction d’une digue de 8,2km qui a permis de diviser le lac en deux parties et de favoriser la circulation de l’eau dans le bassin du lac.

De surcroît, la mise en place des écluses au niveau du canal de Kheireddine a facilité le contrôle des échanges de l’eau entre le lac et la mer. Recourir à ces opérations de Réhabilitation du plan d’eau était nécessaire pour permettre la circulation d’eau à l’intérieur du lac, créer un écosystème viable et une plateforme autour du lac Nord de Tunis de 1300 ha dont 500ha ont été récupérés sur le plan d’eau. Ces travaux d’assainissement ont représenté une enveloppe de 96 millions de dinars.

Créer une ville nouvelle

au bord de l’eau

Une fois les travaux d’assainissement et de réhabilitation achevés, les principes d’un plan d’aménagement d’une ville nouvelle ont été définis et inscrit dans une insertion urbaine apportant des réponses et des solutions nouvelles en parfaite harmonie avec les pratiques urbanistiques et architecturales contemporaines.

La première opération d’urbanisation a été conçue par Hans Barreth, l’architecte danois, en 1984. Elle concernait une réserve foncière de l’ordre de 1600 ha : 1300 ha sur les Berges du Lac et 300 ha longeant  la voie express Tunis-La Goulette. Selon cette conception, les planchers à construire étaient de l’ordre de 11,10 millions de m², répartis comme suit : 5,5 millions de m² pour les logements et 5,5 millions de m² pour les constructions à usage de bureaux et les activités de service.

A cette époque, la population que cette ville devrait accueillir était estimée à 136 mille habitants et offrirait un cadre professionnel propice pour 140 mille emplois.

Ce projet n’a pas vu le jour parce qu’il affichait aux yeux des investisseurs des signes de non rentabilité et nécessitait des coûts de réalisation très élevés. Du coup, l’idée de la ville nouvelle a été abandonnée au bénéfice d’une autre approche d’études mieux adaptées réalisées par la conjugaison de compétences tunisiennes et étrangères, en inculquant des modalités de réalisation par étapes.

Ainsi, après la zone Nord, réalisée selon les principes de Barreth (150ha), à caractère résidentiel essentiellement et la zone Nord Ouest (50ha), réservée pour les loisirs, une réorientation cruciale s’est imposée: réaliser des projets urbains novateurs, qui ambitionnent de créer un nouveau dynamisme révélateur de la vie urbaine équilibrée, prenant en compte la relation entre les éléments de l’architecture et ceux de l’espace urbain.

Dans cette logique, il y a eu la réalisation du lotissement Les Jardins du Lac, celui de la cité des Pins, la Résidence du Parc, et la zone d’activités Kheireddine. Ces ensembles urbains se sont étalés sur 260 ha, une partie de la réserve foncière de 1300 ha que possédait la SPLT. Sans pour autant oublier que 250 ha ont été déjà été vendus, dans une conjoncture politique et économique différente et révolue, au Groupe Boukhater pour la réalisation de son projet Tunis Sports City.

Notons que les projets d’urbanisation dans la zone Nord ont été réceptionnés par la Municipalité de Tunis.

La société se prépare aujourd’hui pour que ceux de la zone Nord Est soit réceptionnés également par la Municipalité de la Goulette.

S’émanciper des pratiques

routinières figées

« consciente du fait que l’urbanisation soit au cœur des enjeux environnementaux et que la mise en place de solutions viables à long terme exige de chacun et plus particulièrement les maîtres d’ouvrage de grands projets urbains qu’ils acceptent la mise en cause de pratiques routinières figées et l’adoption des évolutions dans leurs manières de penser et  d’agir,  la SPLT a voulu combler ce manque et présenter, dans ses projets sur la zone Nord Ouest et Sud Ouest, les multiples facettes de l’approche éco-responsable et du processus d’innovation urbanistique. Elle a voulu les appréhender dans leur diversité, dans leur complexité et dans  leur  richesse.  Elle a voulu également démontrer que l’approche environnementale de Développement durable n’exclut en rien la créativité architecturale et n’impose pas de modèle, explique M. Ridha Trabelsi, Directeur Général de la Société.

En contact direct avec l’hypercentre, cette zone s’étale sur à peu près 300 ha et est composée de quatre grands ilots formés par la nature topographique et la création du canal de ceinture et des déversoirs. Elle a fait l’objet d’une Etude stratégique réalisée par le Groupement DTZ incluant les Ateliers Lyon et ARTELIA qui s’est focalisé sur les études de dragage et les possibilités de remblayement.

Cette Etude a esquissé une configuration globale de l’aménagement de ces zones, basée sur des concepts bien définis comme la continuité,  la connectivité de ce nouveau paysage  urbain  par   rapport  à l’hypercentre : les grandes places, les équipements structurants. Une vision détaillée a été explicitée au sein de la SPLT qui a lancé un appel à candidatures pour le choix d’un bureau d’Etudes tunisien en vue de développer les lotissements qu’a dégagés l’Etude stratégique.

«La Perle du Lac » : telle a été nommée la première opération.

La Perle du Lac :

un modèle d’urbanisation innovant

S’étalant sur 57 hectares, La Perle du Lac qui est en cours de viabilisation cristallise la mise en œuvre d’une approche d’aménagement urbain adoptée par la SPLT. En réponse à cette approche, le concours d’Urbain Design met en lumière l’amélioration de la qualité des espaces publics, l’exaltation du concept de « ville durable ». Son modèle urbanistique obéit aux trois principes de base intégrés : l’économique, le social et l’environnemental, appelés à être strictement pris en compte dans toute opération d’aménagement urbain menée par la SPLT, tout au long de son périple.

De ce concours sont issues des idées originales : la corniche à double niveau (l’un bas, destiné à la promenade, et l’autre, plus haut, réservé aux sportifs), les pistes cyclables, et les infrastructures de qualité comme l’aménagement d’un parking de grande surface sous la place principale de la cité. Un noyau central de celle-ci sera aménagé en partenariat entre la SPLT et un investisseur privé sur la base d’une Etude qui sera

réalisée ultérieurement.

« Cette opération s’inscrit dans le cadre de sa nouvelle politique visant à assurer sa pérennité en développant d’autres activités en parallèle avec son cœur de métier : la promotion du Lac Nord de Tunis. L’objectif étant d’identifier des projets innovants et de les réaliser en commun accord avec des investisseurs privés. On en cite, éventuellement, un complexe médicalisé, un Mall, l’hôtel Business and Leisure qui sera édifié dans cet espace prestigieux urbanisé », précise le Directeur Général de la Société.

Devant répondre à d’autres types d’aspirations, la SPLT initiera d’autres types de partenariat pour la réalisation de méga-projets tel que le Parc d’Animation et de Loisirs qui sera bâti sur 70 ha. Ce dernier a fait l’objet d’un Appel à Manifestations d’Intérêt, déjà publié dans les journaux et auquel des propositions d’investisseurs privés ont été enregistrées. Et les projets envisagés ne manquent pas: un centre technologique, un Pôle gouvernemental qui serait édifié sur les ilots formant un prolongement de l’Avenue Habib Bourguiba.

Faire la part belle à

la Smart City

Fortement ancrée dans les enjeux actuels, la SPLT réalisera le lotissement C de 60ha qui se situe à côté de la Perle du Lac et qui se donne comme mission de faire la part belle à la Smart City, aux bâtiments intelligents, à la connectivité…

Une évolution urbanistique notable qui incite la Société à évaluer ses réalisations et à en tirer les leçons en vue d’en formuler les conclusions, de mieux comprendre la complexité des systèmes socio-économico-territoriaux et d’améliorer la qualité des lotissements qu’elle propose à sa clientèle.

Elle prône une vision globale au sein de laquelle son positionnement au diapason des avancées technologiques et des préoccupations internationales qui régissent les projets urbains: Smart City qui tire profit des évolutions remarquables dans les Technologies de l’Information et de la Communication, la Maquette Numérique ou son appellation anglo-saxonne Building Information Modelling, BIM dont l’un des objectifs et de permettre de déterminer analytiquement et le plus tôt possible, la majorité des paramètres d’une construction, de favoriser l’interopérabilité et le partage d’un même référentiel géométrique, analytique et technique associant tous les éléments quantitatifs et qualitatifs d’une construction dans l’optique de l’Urbanisme durable.

Au cœur de l’Urbanisme durable

La SPLT mettra en œuvre, dans une philosophie d’Urbanisme durable, un projet important : le Réseau Chaud et Froid urbain ou District Cooling and Heating. Il s’agit d’une Centrale d’énergies renouvelables qui distribue en tant que service public le chaud et le froid à l’intérieur des Bâtiments HQE de la Cité. Réalisée par Tractebel Engineering France en collaboration avec l’ANME dans le cadre d’un FASEP, l’Etude aboutit à l’identification d’une Centrale d’une capacité de 20 mégawatts.

Ce projet sera une composante essentielle sur laquelle va s’appuyer la conception du lotissent C, à côté d’autres leviers comme le tri sélectif, le transfert d’énergie entre les Bâtiments, les smart-grids ou micro-grids.

Un plan d’eau

berceau de projets

attrayants

Outre les Berges du Lac, la Société dispose d’un plan d’eau de 2500ha situé en plein centre de Tunis. Dans une  logique  de complémentarité entre les Berges et le plan d’eau, ce dernier interpelle les investisseurs pour promouvoir des projets qui tirent leur morphologie atypique d’une exigence récréative.

Il y a eu déjà l’identification de 25 projets à court, moyen et long termes, dont on peut citer la base nautique, la création d’un restaurant flottant fixe, d’un restaurant mobile, d’une station Téléski, d’un hôtel…

La SPLT, ayant bénéficié d’un don attribué par l’ONU à la Tunisie, veille actuellement, dans le cadre d’une convention avec l’ANME et la société norvégienne SINTEF, à la réalisation d’un projet qui consiste en la conception d’un bateau bus ayant une composante loisir ensus et permettant la connexion entre la Goulette et le Centre ville de Tunis.

La mobilité :

l’impératif écologique

Les problèmes de l’environnement urbain résultent de la prédominance des transports individuels, source de congestion.

« Pour éviter cette situation, la SPLT prévoit une emprise de 15m de large au niveau du Boulevard Central que le RFR va desservir. Par ailleurs, la SPLT a recu une proposition de la part d’une société étrangère afin d’accueillir  un transport en site propre à savoir un tramway ou un monorail suspendu », indique M. Ridha Trabelsi.

Les projets du Lac Nord

dans la planification

urbaine

L’Urbanisme durable n’est pas une question simple puisqu’il s’agit d’arrimer deux concepts larges et polysémiques, soit l’urbanisme et le Développement durable.

De manière synthétique, l’Urbanisme durable serait la planification des structures physiques prenant place sur un territoire dans le but de permettre le meilleur exercice des activités humaines conformément à des pratiques professionnelles multidisciplinaires prenant en compte la dimension HQE.

Pour que l’hypercentre soit un territoire structuré selon cette vision, il faudrait que les projets du Lac Nord de Tunis soient examinés en synergie avec les autres projets qui les côtoient comme Sama Dubaï qui tarde à voir le jour.

Cette défaillance a une répercussion néfaste sur la  paupérisation  de l’hypercentre et de l’axe Habib Bourguiba. En fait, la création d’une cohérence urbaine nécessite la réalisation d’une opération d’urbanisation complémentaire avec le Lac Nord, au profit de l’axe Habib Bourguiba en adéquation avec les projets du Lac et le port de Tunis qui serait un port de plaisance. Celui-ci inciterait à la Rénovation de la petite Sicile, et la Restauration de l’axe Habib Bourguiba.

Pour aller plus loin, nous disons que ces projets auront un effet d’entrainement sur la Médina de Tunis et le projet que le ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire envisage de réaliser à savoir l’Aménagement et la Réhabilitation de Sabkhat Sedjoumi. « Il est donc nécessaire d’éviter la fragmentation et d’opter pour l’unicité urbaine et la compatibilité territoriale », estime-t-il.

Enfin, il est clair que la plateforme foncière de la SPLT, à travers ses différents projets, s’illustre comme un terrain fertile d’expérimentation où de nouveaux concepts et de nouvelles figures urbaines émergent. Cet acteur majeur de l’urbanisation dans la capitale ne cesse de briller par ses opérations, emblématiques par leur gabarit de la transformation urbaine, valorisant des démarches éco-responsables et des pratiques respectueuses   de   l’homme   et de la nature appliquées en toute conscience de leurs implications sociales, culturelles et économiques.

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